不動産価格の評価実務に20年以上携わる不動産鑑定士・松田幸一が、自身の鑑定知見をコード・ヘドニック回帰係数・比準表の内訳まですべてGitHubに公開する、Apache 2.0で公開する初のオープンソースAVM（自動査定ツール／Claude Skill・当社調べ・2026年5月時点）。
物件ごとに都度回帰するヘドニック対数線形OLSと、係数・比準表の内訳まで全開示する白箱方式。「AVM界のLinux」を目指し、コミュニティで育てるOSSとして GitHub Issues に14本の論点を起票済。利用料無料。
Linuxが個人の決断から世界のサーバー基盤になったように、本スキルも業界内部からの提案として、コミュニティで改善・育成していくOSSを目指しています。
ヘドニック回帰自体は不動産経済学において30年以上前から論文が存在する古典的手法。「実装の難しさ」ではなく、「ソースコードを公開し、回帰係数・補正率・比準表の内訳までを開示した媒介査定ツールをGitHubに置く」という決断こそが、これまで日本国内で行われてこなかった構造的空白。本スキルは現役不動産鑑定士の立場からの提案として、ひとつの選択肢を置くものです。
本スキルのライセンスは Apache License 2.0。TensorFlow（Google）や Kubernetes（CNCF）と同じ業界標準ライセンスで、特許保護条項を含み、企業による業務利用・改変・再配布の法務障壁を下げる設計。不動産鑑定士事務所・宅建業者・銀行不動産部門の社内導入にも安心して使えます。
v1.4.2 公開と同時に GitHub Issues に14本の論点を起票（Good-first-issue 3本、不動産鑑定士レビュー受入Issue 5本、Roadmap 1本ほか）。業界の知恵を集めて育てるOSSとして運用を開始しました。Roadmap も透明化（v2.0で国土交通省 API 連携を予定）。
不動産実務に20年以上携わってきた専門家が、自らの知見をすべて開示する設計思想。
査定価格を導いたすべての計算根拠を業者用シートに収録。ヘドニック回帰の回帰係数（β・p値・標準誤差）と統計量に加え、比準表の内訳（採用3事例の選定理由・補正率・各事例の試算値・採用価格の算出経路）も完全に開示。これが本スキルの中核設計思想「白箱方式」（white-box AVM）です。
同じ案件・同じ根拠データから、用途別に3シートを生成。業者用シートは係数・統計量・比準表（鑑定書様式2行式）・2価格サマリを全開示、附属資料・グラフシートは5年価格推移グラフ・ヘドニック係数β棒グラフ・散布図で視覚的に検証可能、顧客用シートは売主提示用に「ですます調」「係数・統計用語非表示」で整形（流推方式準拠）。査定→提案までを1ツールで完結。
コード・係数・補正率のすべてをGitHubに Apache License 2.0 で公開。Apache 2.0 はTensorFlow・Kubernetesと同じ業界標準ライセンスで、特許保護条項を含み企業導入の法務障壁を下げる設計。業者社内の仕様への改変、Pull Request・Issue報告も歓迎。教育・研究用途も想定。
Claude Code または Claude Cowork から、自然言語で依頼するだけ。
物件情報JSONと、国土交通省（MLIT）の取引価格情報CSV・地価公示GeoJSONを指定。いずれも誰でも入手可能な公開政府データ。
住所 ＋ MLIT公開データ
市区町村単位で取引データを抽出、IQR法で外れ値除外、ヘドニック対数線形OLS回帰で10特徴量の係数を都度算定、top3比準事例で個別格差補正。
都度回帰
業者用シート（係数全開示）＋附属資料・グラフシート（視覚検証用）＋顧客用シート（流推方式準拠）の3シート構成xlsxを生成。業者の査定書として利用可能。
xlsx 3シート
Claude Cowork でタスクを作成する際は、必ず利用可能スキル一覧で tochi-satei-kun を ON にしてください。OFFのまま実行すると、汎用LLMが「それらしい」xlsx を生成する可能性があり、本スキルの査定結果ではありません。これはCoworkのスキル選択仕様に起因する制約で、本スキルの設計者は透明性をもって本注意を開示しています。
tochi-satei-kun v1.4.2 認証出力 マーカー同じ案件・同じ根拠データから、用途別に3シート構成のxlsxを生成します。
ヘドニック回帰の全係数と比準表を収録。社内検討・顧客説明・監査対応のための「説明可能・検証可能」フォーマット。
グラフ群で査定根拠を視覚的に検証可能。記者・監査人・教育用途にも対応するレイアウト。
「ですます調」「係数・統計用語非表示」で売主提示用に整形。そのまま媒介取得時の説明資料として使えるレイアウト。
v1.4.2 の公開と同時に、GitHub Issues に14本の論点を起票しました。OSS初参加のエンジニアを歓迎する Good-first-issue 3本、中級者向け改善タスク Intermediate 4本、業界ドメインエキスパートのレビューを公式に待つ 不動産鑑定士レビュー受入Issue 5本（`needs-appraiser-review`／`discussion`ラベル付・ヘドニック係数の地域別安定性検証、補正率上限・下限ロジックの妥当性議論など）、解決済バグ（リポジトリの信頼性ナラティブ）2本、そして将来構想として Roadmap：v2.0で国土交通省 API 連携への移行 1本。
ヘドニック回帰自体は不動産経済学において30年以上前から論文が存在する古典的手法です。「実装の難しさ」ではなく、「誰でも、この手法を簡単に使えるようにしたい」——そう思ったことが、本スキル公開の動機です。
「AVM界のLinux」を名乗るのはおこがましいのですが、Linuxが個人の決断から世界のサーバー基盤になったように、本スキルもいつかコミュニティに育てていただけたら嬉しい——そんな願いを込めて、Apache 2.0で公開します。不動産鑑定士・査定担当者・銀行不動産担当・研究者の皆様のご参加を心よりお待ちしています。
本スキルは、出力xlsxの顧客用シート末尾に「机上査定の前提と免責」セクションを自動付加します。査定書として売主に提示する際の法的位置付けを、現役不動産鑑定士が設計しました。
査定書として安心して売主に提示できる、プロの不動産鑑定士が設計した法的位置付けです。業者の社内検討から売主提示までを、リスクヘッジ付きで一気通貫で処理できます。
「業界のAIを、自らの手で」をミッションに展開。
| 領域 | スキル名 | 対象ユーザー | 状態 |
|---|---|---|---|
| 重要事項説明調査（35条書面） | 重調クン | 小規模宅建業者・仲介担当者 | 2026年4月公開 |
| 決済精算書自動生成 | 決済クン | 仲介担当者・決済実務 | 公開中 |
| 媒介査定（白箱方式・OSS） | 土地価格査定クン v1.4.2 | 査定担当者・不動産鑑定士・銀行 | 2026年5月公開（本リリース） |
| 収益還元法 | — | 不動産鑑定士・AM/PM・投資分析 | 構想中 |
/plugin marketplace add・/plugin install）と、Python依存関係のインストール（pip install pandas statsmodels scikit-learn openpyxl）を実行いただくだけで導入が完了します。利用時は自然言語（例：「世田谷区赤堤の120㎡の土地を査定して」）で依頼できます。
導入は2行のコマンドで完了します。
Claude契約者であれば、追加費用は一切かかりません。
不動産鑑定士（国土交通省登録・2002年〜）。商業・住宅・オフィス物件の評価実務に加え、J-REIT資産管理（AM/PM契約下の職務）、AI活用による不動産業務支援を手がけるソロプレナー。VisasQ登録コンサルタント。
「業界のAIを、自らの手で」をミッションに、不動産プロフェッショナル向けのClaude Skill（クロードコワーカーシリーズ）を順次公開している。本スキルはシリーズ第二弾。